L'immobilier en co-acquisition
La musharaka muntanaqissa pour l'achat de biens : une alternative à la murabaha bancaire, rarement utilisée en France mais largement répandue ailleurs.
Aujourd'hui, la seule solution industrialisée pour qu'un entrepreneur acquière un bien reste la murabaha bancaire — avec une marge pouvant atteindre 100 % de la valeur du bien. Il existe pourtant une autre voie.
Selon l'AAOIFI : « un accord entre deux ou plusieurs parties pour la mise en commun de leurs apports, en numéraire, en nature ou en industrie, dans le but de réaliser un profit ». Les bénéfices sont partagés selon des proportions convenues ; les pertes, supportées au prorata des apports. La mudaraba en est d'ailleurs une forme.
La musharaka mutanaqissa
La musharaka mutanaqissa, ou musharaka dégressive, est une opération où une partie des associés revend progressivement ses parts aux autres, pour se désengager après un certain temps. Si le client dispose d'un apport de 20 %, il acquiert 20 % de l'actif ; les investisseurs financent et détiennent les 80 % restants. Le client paie ensuite un loyer sur la part qui ne lui appartient pas, et rachète au fur et à mesure les parts des investisseurs jusqu'à la pleine propriété.
Co-acquisition
Apport de 20 % : le client détient 20 % de l'actif, les investisseurs 80 %, via une société dédiée.
Loyer & rachat
Le client loue le bien et verse un loyer sur la part non détenue, tout en rachetant les parts à leur valeur de marché.
Pleine propriété
Au terme du calendrier, le client détient 100 % et devient propriétaire exclusif, sans dette bancaire.
Les défis de la pleine propriété
La musharaka sur la pleine propriété pose quelques difficultés. En indivision ou via une société immobilière, l'occupation par un associé donne lieu à une indemnité d'occupation — due non aux autres associés mais à la société elle-même. Impossible donc d'ajuster cette indemnité à la quote-part : l'occupant se verse en partie un loyer à lui-même. De plus, chaque rachat de parts génère des frais de notaire ou droits d'enregistrement, qui pénalisent la rentabilité. La solution reste efficace, à condition d'être bien structurée.
Sukuk manfa'a : l'alternative
Une alternative consiste à faire acquérir par les investisseurs l'usufruit temporaire plutôt que la pleine propriété. La valeur de l'usufruit temporaire est encadrée par un barème fiscal strict (≈ 23 % de la valeur par tranche de 10 ans), pour une durée maximale de 30 ans. L'acquéreur n'achète que la nue-propriété, verse un loyer aux usufruitiers, et récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit — sans frais de notaire.
Le droit d'utiliser et de bénéficier d'un bien sans en avoir la pleine propriété, reconnu en droit musulman. Les investisseurs détiennent alors des sukuk manfa'a — selon l'AAOIFI (norme charia 17), des certificats représentant des parts indivises de propriété d'usufruits. Leur extinction coïncide avec la consolidation de la pleine propriété au profit du nu-propriétaire.
Cette forme ouvre aussi des perspectives pour le rachat de crédits conventionnels : un propriétaire souhaitant se libérer de son crédit usuraire peut démembrer son bien, céder l'usufruit temporaire contre le capital restant dû, rembourser sa banque, puis payer un loyer aux investisseurs jusqu'à l'extinction de l'usufruit.