Financement des murs pro : solutions non bancaires
Beaucoup d'entrepreneurs musulmans nous posent la même question : comment acquérir des murs professionnels sans passer par le système bancaire ? Des solutions existent en France — elles restent trop souvent méconnues.
Le financement immobilier est un sujet crucial, tant pour les professionnels que pour les particuliers. Aujourd'hui, la seule solution réellement industrialisée reste la murabaha bancaire — et elle est loin d'être idéale.
Dans une murabaha bancaire, la banque acquiert le bien puis le revend à l'entrepreneur en appliquant une marge bénéficiaire pouvant aller, pour les durées les plus longues, jusqu'à 100 % de la valeur du bien. L'entrepreneur acquiert alors son bien à un prix largement supérieur à celui du marché. Mais alors, comment acquérir des murs professionnels autrement ?
Certaines solutions sont relativement démocratisées, comme le crédit-vendeur ; d'autres sont plus techniques, à l'image de l'émission de sukuk ou de la co-acquisition avec rachat progressif de parts. Une approche plus innovante retient particulièrement l'attention : l'acquisition en démembrement temporaire. Conforme à la shari'a, ce modèle réduit sensiblement les coûts grâce à la consolidation, sans frais, de la pleine propriété à l'issue du démembrement.
A) Co-investissement et rachat de parts
Le co-investissement immobilier consiste à réunir plusieurs personnes, morales ou physiques, pour acheter conjointement un bien. L'opération se réalise par l'intermédiaire d'une société dédiée (SAS immobilière ou structure adaptée) qui devient propriétaire du bien. L'acquéreur et le groupe d'investisseurs détiennent ensemble le capital, chacun à hauteur de sa contribution initiale.
Un contrat de location est conclu entre la société dédiée et l'acquéreur, qui devient locataire. Parallèlement, un engagement de rachat progressif des parts est prévu : l'acquéreur-locataire s'engage à racheter, sur une période déterminée, les parts détenues par les investisseurs. À mesure des rachats, sa participation augmente, jusqu'à détenir la totalité des parts.
Définie par l'AAOIFI comme un « accord entre deux ou plusieurs parties pour la mise en commun de leurs apports en vue de réaliser un profit ». Lorsqu'un associé s'engage à racheter progressivement les parts de son partenaire, l'opération devient une musharaka muntanaqissa — un partenariat dégressif.
Les avantages, en bref
Patrimoine progressif
- Constitution progressive du patrimoine via le rachat échelonné
- Loyers déductibles comme charges d'exploitation
Actif tangible
- Opération adossée à un actif tangible
- Revenus locatifs réguliers et gain potentiel à la revente
Points de vigilance. Détermination précise de la valeur de marché des parts et des modalités de rachat ; encadrement juridique rigoureux du bail ; anticipation de la fiscalité liée aux loyers et aux rachats de parts.
B) Le démembrement temporaire
L'usufruit représente le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. La nue-propriété, à l'inverse, c'est posséder le bien sans en avoir la jouissance. Lorsque ces attributs sont répartis entre usufruitier et nu-propriétaire, on parle de démembrement du droit de propriété — un mécanisme prévu par le Code civil.
Une personne morale peut acquérir l'usufruit temporaire d'un bien pour une durée maximale de 30 ans. Sur cette base, l'acquéreur n'achète que la nue-propriété, tandis que l'usufruit temporaire est acquis par des investisseurs. L'acquéreur verse un loyer à l'usufruitier jusqu'à l'extinction de l'usufruit, qui acte la consolidation de la pleine propriété — sans frais complémentaires.
Répartition
L'acquéreur achète la nue-propriété (≈ 33 %). Les investisseurs acquièrent l'usufruit temporaire (≈ 67 %) pour une durée définie.
Exploitation
L'acquéreur occupe le bien et verse un loyer aux usufruitiers durant toute la période, qui perçoivent un rendement stable.
Consolidation
À l'extinction de l'usufruit, la pleine propriété revient à l'acquéreur, sans frais de notaire ni droits d'enregistrement.
Acquisition sans dette
- Pas de frais de notaire ni droits d'enregistrement au rachat
- Loyers déductibles ; utilisable sur un bien existant ou en VEFA
Usufruit décoté
- Acquisition de l'usufruit pour un montant décoté, rendement prévisible
- Non exposé aux fluctuations des prix ; hypothèque possible en garantie
Points d'attention. Le cédant de l'usufruit doit être soumis à l'IS ; la valeur de cession doit être calculée avec rigueur pour éviter tout abus de droit ; des garanties sont préférables, le rendement dépendant du paiement des loyers.
C) Le format hybride
Dans ce modèle, les investisseurs acquièrent, en plus de l'usufruit temporaire, une part X % de la nue-propriété. L'acquéreur, nu-propriétaire à hauteur de (1 − X %), rachète ensuite progressivement les parts de nue-propriété à leur valeur de marché. Les investisseurs financent ainsi une plus grande partie de l'opération et bénéficient d'une plus-value sur une part du bien, en plus du rendement locatif ; l'acquéreur, lui, réduit son apport.
D) Autres solutions
1 · Émission de sukuk privés
Une PME peut financer l'acquisition de ses murs via l'émission de sukuk privés. Depuis 2011, la fiscalité des sukuk est alignée sur celle des obligations ; depuis 2018, il est possible d'émettre jusqu'à 8 millions € sans prospectus AMF, sous conditions. Les émissions peuvent être structurées de différentes manières :
2 · Le crédit-vendeur
Le cédant accepte que l'acquéreur règle le prix de manière différée, selon un calendrier convenu. Le transfert de propriété intervient dès la signature, mais le paiement s'échelonne dans le temps. C'est une alternative économique à la murabaha bancaire : une seule vente intervient, et le financement provient directement du vendeur. La difficulté réside dans la capacité du vendeur à différer ses revenus, et dans l'ajout des clauses nécessaires à la conformité (pas de pénalités de retard à son profit).
Une finance qui partage le risque, s'adosse à un actif tangible, et remet le projet au centre.
La conviction Amana Atrium